Theo nhận định của các chuyên gia, thông tin về quy hoạch thủ đô 2030-2050 đã tác động mạnh mẽ đến thị trường bất động sản Hà Nội. Không chỉ giá đất trong dân tại các huyện Thạch Thất, Quốc Oai... tăng chóng mặt mà cả những dự án biệt thự nhà vườn cũng nhanh chóng được lập ra, chia nhỏ đất vườn, đất thuê 50 năm thành lô, thành thửa đất thổ cư để hốt bạc.

Đất vườn thành đất thổ cư

Theo một cán bộ phụ trách kinh doanh dự án biệt thự nhà vườn G cho biết, những ngày này, dự án của Cty anh liên tục được nhà đầu tư hỏi thăm, đặt mua, nhưng gần như không còn hàng để bán. Nếu khách hàng thực sự có nhu cầu chỉ có thể mua lại của người đã mua từ trước nay muốn để lại.
 
“Nhưng với cơn sốt đất hiện nay, số người muốn bán lại rất ít” - anh này cho biết. Dự án theo quảng cáo trên hồ sơ thương mại của Cty thì cách Hà Nội gần 50km (hơn 1 giờ chạy xe), gần các điểm du lịch nổi tiếng như Tản Đà resort, V- Resort, sân golf Phoniex... Toàn bộ dự án nằm tách biệt với khu dân cư, tạo không gian sống yên tĩnh trong lành cho cư dân tương lai của dự án...

Quảng cáo hấp dẫn, vì vậy buổi thuyết trình để bán hàng của Cty đã thu hút khá đông khách hàng tham gia. Tuy nhiên, sau khi bở hơi tai chạy xe trên những con đường ngoằn ngoèo gập ghềnh từ quốc lộ 6 rẽ vào dự án, “nhà đầu tư” lại một phen hốt hoảng vì các lô biệt thự sinh thái được sắp cạnh nhau sin sít, chật cứng như thể nhà trên phố, đường nhỏ hẹp và đáng ngạc nhiên hơn tuy gọi là biệt thự sinh thái nhưng lại thiếu bóng dáng cây xanh!

Hiện giờ ở khu trung tâm, ngoài một nhà sàn, một ao nước  nhỏ được một nhân viên công ty cho biết “sau này” sẽ được cải tạo thành hồ bơi thì các khu dịch vụ, vui chơi giải trí kèm theo gần như không có gì. Giá gốc các lô biệt thự loại này gồm cả xây thô tùy loại, từ 5 - gần 8 triệu đồng/m2.

Theo cam kết của chủ đầu tư, tất cả lô đất đều sẽ được giao sổ đỏ, nhưng khi hỏi kỹ mới biết mỗi căn biệt thự có diện tích từ hơn 500m2 đến gần 1.000m2 nhưng cũng chỉ có hơn gần 20% là đất thổ cư, còn lại là đất vườn không được xây nhà. Nguồn gốc đất có nhiều loại, có loại là đất nông nghiệp được Nhà nước giao cho dân có hoặc không thu tiền sử dụng đất được DN gom lại; có loại là đất 50 năm được Nhà nước giao cho DN thuê với giá “bèo”...

Điều đáng nói là khi khách hàng dè dặt hỏi, liệu có thể tách vuông đất hơn 1.000m2 biệt thự kiểu này thành 2 lô đất sổ đỏ được không thì các nhân viên bán hàng đều khẳng định là được, khi nào giao dịch xong, đợi khoảng 1 tuần là có sổ đỏ (!). Đây cũng là một thực tế tại các dự án villas, biệt thự nhà vườn đang mọc lên như nấm được quảng cáo nằm trong chuỗi các khu đô thị dọc đường Láng – Hoà Lạc.

"Lướt” nhanh là thắng (!)

Tuy nhiên, có lẽ cũng nhìn thấy lợi nhuận từ những lô đất kiểu này chưa đủ hấp dẫn, thanh khoản chậm, trong khi tâm lý “nhà đầu tư” vẫn khoái “lướt” đất thổ cư “xịn” nên thị trường đất trong dân các xã Yên Bài, Yên Bình (Thạch Thất); Đa Phúc, Sài Sơn (Quốc Oai) đắt như tôm tươi.

Người người tiến đến sát chân núi Ba Vì, len lỏi vào trong dân để mua đất “bèo” với giá hơn 1 - 2 triệu đồng/m2. Có đoàn đi nguyên cả một phòng trong cơ quan, mua như tranh cướp. 1 sào (360m2) đất thổ cư ở xã Yên Bài cách đây vài tuần được giao dịch hơn 200 triệu đồng thì nay lên ngót nghét cả tỉ đồng mà vẫn được “dân đầu tư” rỉ tai nhau: “Mua được. Mua là thắng”(!), dù cho đến giờ vẫn chưa có cơ quan chức năng nào khẳng định là trung tâm hành chính có được chuyển về Ba Vì và có đặt tại xã Yên Bài hay không!

Nhưng nguy hiểm nhất là mua đất dịch vụ của dân thời điểm này. Theo tìm hiểu của phóng viên Lao Động, nắm được nhu cầu của khách hàng, giá đất dịch vụ được giới “cò” đẩy lên từng ngày. Cơn sốt đất tại xã An Khánh (Hoài Đức) là một ví dụ điển hình. Có vị trí đắc địa là nằm lọt giữa khu đô thị Nam An Khánh - mảnh đất vàng với giá đất dự án từ 40 -60 triệu đồng/m2 tuỳ vị trí - nên đất dịch vụ (đất nông nghiệp được Nhà nước thu hồi và trả lại 10% cho dân để làm dịch vụ) tại đây tăng với tốc độ phi mã.

Một hồ sơ bán đất dịch vụ chỉ có một cái giấy biên nhận viết tay của ông nông dân A bán cho bà B; một giấy xác nhận diện tích đất nông nghiệp bị thu hồi của ông A có đóng dấu của “quan xã” là đã có thể giao dịch được trên thị trường. Trong khi từ 5 năm nay, việc chia đất dịch vụ ở xã này vẫn lình sình vì “ông dự án” đã quá tay lấy lẹm vào phần phải trả lại cho dân, nên đất đến giờ vẫn thiếu.
 
Đành rằng diện tích của ông A bị thu hồi là thế, xã xác nhận không sai, nhưng liệu có đất mà chia cho dân không lại là vấn đề. Tuy vậy, bất chấp rủi ro, đất dịch vụ thôn An Thọ, vì là thôn được thí điểm chia đất đầu tiên của xã An Khánh, đang được giao dịch lên tới hơn 30 triệu đồng/m2 dù chưa xác định được vị trí số lô, số thửa.

Cùng ở xã này, đất ở thôn Yên Lũng (cho đến giờ chính lãnh đạo UBND xã An Khánh khi được hỏi cũng thừa nhận là không rõ có đất để chia hay không) cũng được giao dịch với giá hơn 15 triệu đồng/m2. Người chót bán với giá chưa đến 10 triệu đồng/m2 cách đây chưa đầy một tuần lại ngậm ngùi tiếc.

Nhiều người tham gia vào thị trường bất động sản Hà Nội có thâm niên thừa nhận, họ đã chứng kiến biểu đồ hình sin của bất động sản với nhiều cơn sốt nóng, nhưng có lẽ đây là cơn sốt lớn nhất và có bán kính rộng nhất từ trước tới nay. Chưa có khi nào lại nhiều nhà đầu tư “say máu” với bất động sản như vậy. Tâm lý “lướt nhanh là thắng” bao trùm thị trường. Giá đất trong dân được đẩy lên với mức tăng 200-300% trong vòng chưa đầy 2 tháng là một điều phi lý, nhưng đang được các “nhà đầu tư” mặc nhiên thừa nhận.

Nên nhớ, bản quy hoạch thủ đô Hà Nội để lấy ý kiến nhân dân là tầm nhìn của năm 2030-2050, từ nay cho đến lúc ấy sẽ còn biết bao nhiêu điều chỉnh, thay đổi. Vì vậy, nhiều chuyên gia dự báo, sắp tới thị trường đất loại này có thể sẽ có một cơn tháo chạy, mà thiệt thòi sẽ thuộc về những người chậm chân, thiếu hiểu biết, đầu tư theo đám đông.